Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» дополнил Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) новой главой 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места», вступающей в силу с 01.03.2023.
Изменения объединили существующие подходы отечественных судов к разрешению вопросов в сфере земельных и жилищных отношений и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Поправки не касаются определения особенностей возникновения прав на объекты недвижимого имущества и их правового статуса, но сам факт закрепления объединения положений на уровне ГК РФ должен стабилизировать гражданский оборот в сфере недвижимости и исключить разночтения при применении положений ГК РФ, Земельного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и других федеральных законов и подзаконных актов.
В частности, принятыми изменениями освещены следующие вопросы:
Законодатель подтвердил, что право собственности на объекты недвижимости возникает у собственников земельного участка, на котором расположены такие объекты. Такое изложение ст. 287.1 ГК РФ находится в полном соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и развивает смысл уже действующей ст. 219 ГК РФ.
Отдельно в статье отмечается, что право собственности на объект недвижимости возникает и у лиц, которым земельный участок предоставлен в пользование из государственной или муниципальной собственности для создания недвижимой вещи.
Таким образом, из буквального прочтения статьи следует, что заключаемый между государственным органом и частным лицом договор аренды земельного участка должен указывать строительство (создание недвижимой вещи) в качестве цели предоставления предмета аренды.
Эту статью дополняет п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), который указывает, что регистрация права собственности на созданные объекты недвижимости осуществляется на основании разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Пунктом 2 ст. 278.2 ГК РФ вводится право сторон по своему усмотрению определять часть здания, подлежащую передаче во временное владение и пользование. При регистрации договоров аренды, предметом которых является часть здания, стороны больше не связаны обязательством выделять такой предмет аренды через самостоятельный кадастровый учет.
Ранее для передачи части здания во владение и пользование третьим лицам требовалось осуществить кадастровый учет, предоставив в регистрирующий орган технический план, после чего регистрирующий орган должен был провести правовую экспертизу заключаемого договора аренды и анализ технического плана на соответствие установленным требованиям.
В результате такого избыточного регулирования гражданский оборот арендных сделок был существенно ограничен. Если в здании имелись нелегализованные перепланировки, осуществление регистрационных действий затруднительным или невозможным. Так, заключение договоров на короткий срок стало более предпочтительным и экономически обоснованным для участников оборота.
Теперь же внесены изменения Закона о регистрации, где, согласно в п. 2 ст. 44, государственный кадастровый учет части здания, сооружения осуществляется без представления технического плана, если в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании, и на государственную регистрацию прав представлен договор аренды здания, предусматривающий право владения и пользования частью здания, представляющей собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания.
Таким образом, Закон о регистрации в указанной выше части уже приведен в соответствие с изменениями ГК РФ.
В статье 287.3 ГК РФ законодатель еще раз закрепил положения
ст. 271 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ в части права пользования земельным участком собственником здания в объеме, необходимом собственнику для обеспечения ему доступа к зданию, если земельный участок, на котором находится здание, принадлежит другому лицу.
Статья содержит новую норму о том, что собственник здания, расположенного
на чужом земельном участке, не утрачивает права собственника здания на земельный участок, даже в том случае, если произошла случайная гибель здания (если иное не предусмотрено договором или законом). Собственник погибшего здания имеет право на его восстановление в определяемом законом порядке, если приступит к восстановлению утраченного здания в течение 5 лет с момента гибели.
Также в ГК РФ введен ряд норм, регулирующих особенности права собственности на помещение, состав общего имущества собственников и правомочие административных органов на прекращение прав на бесхозяйственно содержимое помещение (ст. 287.4 – 287.7 ГК РФ). Эти положения в большей степени отсылают к Жилищному кодексу РФ в части регулирования порядка пользования помещениями и определения правового статуса общего имущества собственников таких помещений.
Так, на уровне гражданского законодательства устанавливается запрет на использование помещений вразрез с их функциональным назначением, запрет пользования жилым помещением не для целей проживания граждан, за исключением случаев перевода такого помещения в статус нежилого в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Также изменения определяют состав общего имущества.
Статья 287.7 ГК РФ усилила административные органы в противостоянии с недобросовестными собственниками помещений, которые систематически нарушают права и интересы соседей или допускают разрушение помещения.
Эта норма направлена на побуждение собственников исполнять свое обязательство по надлежащему содержанию объекта недвижимого имущества.
Уполномоченный орган сможет:
- направить предупреждение о необходимости устранить нарушение;
- назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения;
- обратиться с иском в суд о реализации имущества с торгов в случае злостного нарушения прав третьих лиц и угрозы их жизни, здоровью и безопасности.
Таким образом, комментируемые статьи охватили собой широкий круг вопросов из разных сфер законодательного регулирования, приведя их к более унифицированному и согласованному между собой формату. При этом устранены законодательные пробелы, которые ранее восполнялись за счет судебной практики.
ГК РФ подвергся изменениям более точечного характера, чем предполагалось изначально, но мы ожидаем положительный эффект на участников гражданского оборота и работу судов после вступления изменений в силу. Кроме этого, принятые поправки позволяют сформировать новые подходы к правовому регулированию вещных прав и гарантировать большую защиту прав участникам оборота.