Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» дополнил Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) новой главой 6.1 «Недвижимые вещи», вступающей в силу с 01.03.2023.
Изменения являются результатом обсуждения проекта Федерального закона №47538-6/12 в 2012 г. Проект был разработан в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства, подготовленной в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Впоследствии законопроект был существенно переработан.
Большая часть новых положений была разработана для закрепления правоприменительной практики. Изменения призваны повысить устойчивость гражданского оборота объектов недвижимости и обеспечить необходимыми гарантиями его участников.
Для развития определения недвижимых вещей из ст. 130 ГК РФ законодатель дополнительно определил следующие недвижимые вещи в новой главе ГК РФ:
Земельный участок — часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом (ст. 141.2 ГК РФ).
Под законным порядком, который упоминается в п. 1 ст. 141.2 ГК РФ, законодатель имеет в виду Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Там регламентирован порядок постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, позволяющий идентифицировать конкретный объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.
Примечательно, что ранее ни один из кодексов РФ не содержал понятия «земельный участок». Земельный кодекс, например, лишь закреплял способы образования земельных участков (раздел, объединение, перераспределение, объединение и так далее).
Здания и сооружения — недвижимые вещи, которые создаются в результате строительства (ст. 141.3 ГК РФ).
В соответствии с п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее —ГрК РФ), строительство — это создание зданий, строений, сооружений в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства. Процесс строительства требует получения специальной исходно-разрешительной документации, в том числе разрешения на строительство и акта ввода (за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Это нововведение призвано исключить судебные споры, которые возникали из-за расширительного толкования п. 1 ст. 130 ГК РФ — отнесения к недвижимым вещам всех объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.
Помещение — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (ст. 141.4 ГК РФ).
Критерий обособленности и (или) изолированности помещения сформировался еще в 2015 г. в Требованиях к подготовке технических планов, составляемых кадастровыми инженерами. Там было указано, что технический план помещения составляется в отношении помещения, которое «должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации изолировано и (или) обособлено от других помещений в здании или сооружении и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота» (абз. 5 п. 2 разд. I Приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953).
Отсутствие у помещения признаков обособленности и изолированности является самостоятельным основанием для приостановления государственной услуги по осуществлению государственного кадастрового учета (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, нормы Федеральных законов и подзаконных актов полностью гармонизированы с уже принятыми в ГК РФ изменениями.
Также Гражданский кодекс впервые упоминает перепланировку как способ образования новых помещений через процедуру объединения или разделения помещений.
При этом в одном здании не может быть менее 2 помещений, а образование помещений в объектах незавершенного строительства не допускается.
Новости
Мероприятия